Рубрики

ОСББ

«БУДУЙ СВОЄ» – це програма підтримки підприємництва створена Ощадбанком


КНП "Центр первинної медичної допомоги м. Бахмута"


Урядова "гаряча лінія" для громадян з порушенням слуху

Центр допомоги учасникам АТО


Поліція охорони Національної поліції України



Хто онлайн

Зараз на сайті 0 користувачів та 82 гостя.

Офійний сайт Соледарської міської ради

ПОРЯДОК створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку у м. Бахмут

Переглядів: 2766
29.03.2018 - 06:23

Переглянути презентацію: "ПОРЯДОК створення об’єднання співвласників багатоквартирного  будинку у м. Бахмут"

Термін "ОСББ" вперше став відомим широкому колу населення у 1992 році, коли у Законі України "Про приватизацію державного житлового фонду" було зазначено, що власники приватизованих квартир можуть створювати такі об'єднання.

Власник  приватизованого  житла  не тільки має   право    розпорядитися квартирою  (будинком),  кімнатою  (кімнатами) у гуртожитку на свій розсуд:  продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти,  укладати  інші  угоди,  не  заборонені законом,  а також  зобов'язаний брати участь у загальних витратах,   пов'язаних   з   утриманням  будинку  і  прибудинкової території,   відповідно   до   своєї  частки   майна.

Відповідно ст.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники  квартир  багатоквартирних  будинків та житлових приміщень  у  гуртожитку  є  співвласниками допоміжних приміщень у будинку  чи гуртожитку. 

Допоміжні  приміщення – це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку, які передаються  у  власність  квартиронаймачів  безоплатно  і  окремо приватизації не підлягають.

Утримання  приватизованих  квартир  (будинків),  житлових приміщень   у   гуртожитках  здійснюється  за  рахунок  коштів  їх власників,  згідно  з  Правилами  користування  приміщеннями  жилих будинків  та прибудинкових територій.

Разом із розгорнутою в 1992 році приватизацією житла почав зменшуватись обсяг дотацій на його утримання. Так, якщо в 1994 році громадяни сплачували від 5 до 7% вартості утримання 1 кв. метра житлового фонду, то на початку 1997 року цей показник досяг 80%. Починаючи з 1999 року, дотації на житлово-комунальні послуги взагалі не були передбачені в Державному бюджеті України.

При такій стрімкій зміні системи фінансового забезпечення галузі, яка десятиріччями утримувалась за рахунок дотацій, об'єктивно виникли проблеми перехідного періоду в обслуговуванні житлового фонду.

Чомусь значна частина громадян досі чекає від держави безкоштовних квартир, безкоштовних капітальних ремонтів, дешевих і якісних послуг, але практично не використовує можливості самостійно впливати на умови свого проживання.  І зовсім не мають бажання разом з правами приймати обов'язки.

З кожним роком житло старішає і потребує все більшого обсягу ремонтних робіт. Потреба у коштах постійно зростає. За таких умов проведення будь-яких масштабних робіт, зокрема із впровадження енергоефективних заходів у будинку, вимагає прийняття спільних рішень власників квартир – співвласників спільного майна багатоквартирного будинку. Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку"  надає механізм прийняття таких спільних рішень: проведення зборів співвласників та їхнє письмове опитування. Після прийняття рішення хтось повинен його виконувати – хтось має зібрати внески співвласників, знайти підрядників, укласти з ними договори.

Для цього у Законі України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачено можливість створити об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ).

Згідно ст.6 даного закону, об’єднання  може  бути  створено  лише  власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, а виконавчі органи міських рад, відповідно до ст.30  Закону України «Про місцеве самоврядування», можуть тільки сприяти створенню   об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Функції щодо сприяння створенню  об’єднання співвласників багатоквартирного будинку у м. Бахмут, відповідно до Положення про Управління розвитку міського господарства та капітального будівництва Бахмутської міської ради у новій редакції, затвердженого рішенням Бахмувтської міської ради   від 22.08.2017  № 6/104-1964, покладені на відділ житлового господарства Управління розвитку міського господарства та капітального будівництва Бахмутської міської ради.

Станом на 1 квітня 2018 року  у місті Бахмут  налічується 146 таких об’єднань, які створені на базі 155 багатоквартирних будинків, а це означає, що 26% власників квартир вирішили не чекати на те, що хтось прийде і доведе до ладу їхні будинки, а взяли контроль у власні руки.

Насправді створити ОСББ доволі легко. Особливо для тих, хто має бажання це зробити. Варто лише дотримуватися певної послідовності дій, яка законодавчо визначена ст.6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Схематично це виглядає таким чином:

 

 СТВОРЕННЯ ІНІЦІАТВНОЇ ГРУПИ

До складу ініціативної групи має входити щонайменше троє власників квартир чи нежитлових приміщень будинку. Така група не обирається і не затверджується, а є само призначеною. При цьому орендарі як квартир, так і нежитлових приміщень членами ініціативної групи бути не можуть.

 1. Ініціативна група повинна опанувати теоретичну базу – вивчити у першу чергу:

Закони України:

Постанови Кабінету Міністрів України:

  • "Про затвердження Правил користування приміщеннями житлових будинків" від 24.01.2006 р. №45;
  • "Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і типового договору про надання послуг з утримання будинків і спору та прибудинкових територій" від 12.07.2005 № 560;
  • "Про затвердження Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення" від 21.07.2005  №630;
  • "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 11.10.2002 № 1521. 

 Накази Держжитлокомунгоспу України:

  • "Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій" від 25.08.2005 № 76;
  • "Про затвердження Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя" від 27.08.2003  № 141;
  • "Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд" від 10.09.2004  № 150.

2.            Ініціативна група має з'ясувати технічний стан будинку та порахувати його економічні показники

  • реальний технічний стан будинку, його інженерного обладнання, тепло - і водопровідних мереж, стан допоміжних приміщень (підвали, горища тощо);
  • реальний економічний стан будинку. Для цього треба порівняти обсяг платежів, які сплачують мешканці за експлуатаційне обслуговування будинку (що дорівнює сумі загальної площі квартир, помноженої на тариф, визначений органом місцевого самоврядування) з реальною собівартістю обслуговування будинку КП « Бахмутська житлова управляюча компанія».

Крім того, слід порівняти платежі, які сплачують мешканці за комунальне обслуговування за тарифами або за показниками будинкових лічильників з реальними витратами обслуговуючої компанії.

Якщо сальдо буде свідчити, що загальний обсяг платежів мешканців не менше, ніж витрати ЖЕКу, то це дає ініціативній групі підстави переконливо агітувати за створення ОСББ. Якщо - ні, то треба віднайти заходи економії коштів, яких в ОСББ значно більше, ніж у обслуговуючої компанії.

Також треба врахувати наявність хронічних боржників за житлово-комунальні послуги. Цей економічний аналіз, усвідомлення головних статей витрат майбутнього ОСББ, дасть змогу ініціативній групі скласти проект кошторису, який, як правило, вимагають мешканці на установчих зборах.

3. Ініціативна група складає список власників (співвласників) квартир і нежитлових приміщень згідно їх правовстановлюючих документів на ці приміщення.

Якщо попри всі зусилля не вдається з'ясувати власників деяких квартир (з причин їх довгої відсутності, неможливості зв'язатися тощо), то необхідно звернутися з запитом до Бахмутської міської ради. Відділ житлового господарства Управління розвитку міського господарства та капітального будівництва Бахмутської міської ради підготує реєстр співвласників багатоквартирного будинку та надасть ініціативній групі у роздрукованому вигляді  та на електронних  носіях.

Без наявності даних про всіх співвласників ініціативна група не матиме змоги в законний спосіб організувати проведення установчих зборів.

По-перше, кожен співвласник має право бути повідомленим і брати участь у зборах, тому порушення такого права вже є протизаконим.

По-друге, згідно із ч. 9 ст. 6 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" рішення про створення ОСББ, як і рішення з інших питань, що розглядаються установчими зборами, вважатиметься прийнятим, якщо за нього проголосувало понад половини загальної кількості всіх співвласників.

Тож, якщо під час створення ОСББ відсутні відомості про власників, які б підтверджували, що за відповідні рішення віддала свій голос справді більшість співвласників, а не просто осіб, присутніх на зборах, у подальшому такі збори та прийняті на них рішення можуть бути визнані проведеними всупереч закону (недійсними, незаконними, такими, що не відбулися, тощо). Для того щоб цього не сталося, слід точно впевнитися, що «за» проголосувала більшість саме співвласників, а не мешканців, зареєстрованих у квартирах осіб, родичів власників тощо.

4.            Ініціативна група розробляє статут ОСББ на основі Типового статуту.

Варто знати, що ваш статут має бути створений у відповідності до Типового статуту. Але запам’ятайте, що ви можете внести інші положення до вашого статуту, які будуть регулювати діяльність вашого об’єднання. Головне, щоб ці «інші положення» не суперечили вимогам чинного законодавства. Кінцевий варіант статуту надішліть електронною поштою всім співвласникам житлових/нежитлових приміщень для того, щоб вони мали змогу ознайомитись зі Статутом і внести свої зауваження або пропозиції.

Також, зразок статуту ОСББ, із внесеними змінами та доповненнями, можна отримати у відділі житлового господарства Управління розвитку міського господарства та капітального будівництва Бахмутської міської ради.

Ініціативна група, на підставі отриманих знань і напрацьованих документів, проводить роз'яснювальну роботу серед власників приміщень - поширює інформацію про ОСББ, розмовляє з мешканцями та роз’яснює переваги створення ОСББ, наводить приклади про вже існуючі прогресивні ОСББ, надає можливість ознайомитись з проектом статуту, при необхідності проводить попередні інформаційні збори.

СКЛИКАННЯ УСТАНОВЧИХ ЗБОРІВ

Отримавши необхідну інформацію щодо співвласників, ініціативна група може перейти до підготовки та скликання установчих зборів. Призначивши дату проведення установчих зборів, ініціативна група зобов’язана проінформувати кожного співвласника про це не менш ніж за 14 днів до визначеної дати. Повідомлення має бути оформлено в письмовій формі.

Законом передбачено 2 способи передання повідомлення співвласнику про установчі збори:

1) вручити «у руки» під розписку

або

2) поштовим відправленням (рекомендованим листом).

Який із цих способів обрати - вирішує сама ініціативна група. На практиці часто комбінують такі способи. Більшість повідомлень вручають особисто, а тим особам, хто має інше місце проживання чи, наприклад, відмовляється ставити підпис про отримання повідомлення - надсилають рекомендованим листом. У додаток до цього можна розклеїти відповідне оголошення у під'їздах.

Порушення процедурної норми щодо повідомлення всіх співвласників може виявитися підставою для судового оскарження державної реєстрації ОСББ.

Перед тим, як збори відбудуться, ініціативна група має підготувати проект протоколу установчих зборів, реєстр співвласників багатоквартирного будинку та картки голосування з кожного питання окремо.

Крім того, мають бути складені пропозиції щодо складу правління ОСББ та ревізійної комісії, проект статуту ОСББ, орієнтовний кошторис.

ПРОВЕДЕННЯ УСТАНОВЧИХ ЗБОРІВ

Наступним етапом у створенні ОСББ є проведення самих установчих зборів. Керівник ініціативної групи відкриває збори, пропонує кандидатури голови (у разі необхідності і секретаря).

Засідання зборів веде голова, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників. На установчих зборах необхідно організувати підрахунок голосів. Для цього із числа співвласників або їх представників можна обрати лічильну комісію.

На установчих зборах приймається рішення про створення ОСББ, яке є юридичною особою за законодавством України, має постійно діюче правління і ревізійну комісію, а найважливіші питання вирішує на загальних зборах.

З 1 липня 2015 року порядок голосування на зборах змінився.

По-перше, відтепер відсутнє поняття кворуму: скільки співвласників багатоквартирного будинку відвідає збори – стільки і голосуватиме. Для прийняття рішення потрібна більшість голосів усіх співвласників, а не лише тих, хто був присутнім на зборах.

По-друге, рішення приймається не двома третинами голосів присутніх, як було раніше, а більшістю голосів усіх співвласників (більше половини голосів).

По-третє, у разі, якщо на самих установчих зборах рішення не набирає встановленої більшості голосів співвласників "за" чи "проти", то обов’язковим є проведення письмового опитування.

Нові ч.7 і ч.8 статті 6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” передбачають принцип визначення кількості голосів у кожного співвласника:

1)      розподіл голосів пропорційно до площі – як загальне правило;

Пояснімо це на прикладі.

У будинку 120 квартир і нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 5000 кв.м. Громадянину П. належить квартира А, її площа — 100 кв.м.

Розрахуємо, якою є частка площі квартири громадянина П. у загальній площі квартир і нежитлових приміщень:

100 кв.м./5000 кв.м. • 100% = 2%.

Отже, громадянин П. матиме 2% голосів на установчих зборах.

2) розподіл голосів за принципом "один власник – один голос" – якщо одній особі належить більше 50% усіх площ у багатоквартирному будинку.

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування ( «за» або «проти»).

ПРОВЕДЕННЯ ПИСЬМОВОГО ОПИТУВАННЯ

Раніше часто виникали ситуації, коли рішення про створення ОСББ під час голосування не набирало достатньої кількості голосів «за» або «проти». На цей випадок новою редакцією Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачено окремий механізм – письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих  зборах.

Таке опитування може бути проведено протягом 15 календарних днів із дати проведення установчих зборів. Водночас, якщо протягом зазначеного строку необхідної кількості голосів  «за» не набрано, рішення вважається неприйнятим.

Письмове опитування проводиться ініціативною групою. За бажанням у ньому також можуть узяти участь й інші співвласники. Письмове опитування виглядає так: співвласнику надається лист письмового опитування, в якому викладені питання порядку денного установчих зборів, та пропонується проголосувати  «за» або «проти». Питання про створення ОСББ і затвердження статуту повинно мати чітке й зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень.

Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, у яких зазначаються: день опитування, П.І.Б. співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру чи нежитлове приміщення, номер квартири чи нежитлового приміщення, загальна площа квартири чи нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника ( для представників), відповідь співвласника на питання «за» або «проти», особистий підпис співвласника й особи, яка проводила опитування.

Зрозуміло, що примушувати в процесі проведення письмового опитування співвласників проголосувати «за» або «проти» прийняття відповідного рішення, а також винагороджувати їх за це в будь-якій формі заборонено.

Усі результати опитування фіксуються в протоколі зборів. Голоси, подані в результаті проведення письмового опитування, ураховуються під час прийняття рішення та мають таку саму юридичну силу, як і голоси, подані безпосередньо на установчих зборах. Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів.

 ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ОСББ

Ухваливши рішення про створення ОСББ, установчі збори повинні визначитися, кому доручити вчиняти дії з подальшої державної реєстрації ОСББ. Це може бути хтось із числа ініціативної групи, головуючий на зборах, майбутній голова правління тощо.

Новообране Правління готує пакет документів для державної реєстрації, куди входить:

  • протокол установчих зборів;
  • статут ОСББ;
  • реєстр співвласників багатоквартирного будинку.

Процедура державної реєстрації ОСББ є аналогічною державній реєстрації юридичних осіб та є безкоштовною.

Моментом, із якого ОСББ уважається створеним, є не прийняття рішення установчими зборами про створення ОСББ, а державна реєстрація ОСББ.

Тому державна реєстрація юридичної особи э останнім етапом у процедури створення ОСББ.

Реєстрація ОСББ, назва яких збігається з іншими ОСББ, не допускається, і відділ реєстрації Бахмутської міської ради перевіряє, чи немає вже зареєстрованих ОСББ з таким найменуванням. При наявності ОСББ з тотожнім найменуванням, Вам буде надане повідомлення про залишення документів без розгляду, що не перешкоджає Вам усунути недоліки та надати документи для держреєстрації повторно. Щоб така проблема не виникала, ОСББ можуть попередньо порадитися з реєстраційною службою.

ОСББ після отримання Виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців має виготовити печатку, відкрити рахунок у банку, стати на облік у податковій інспекції, пенсійному та інших фондах соціального страхування. Ця робота проводиться у встановленому порядку, як для будь-якої юридичної особи.

Про створення ОСББ необхідно повідомити відділ житлового господарства Управління розвитку міського господарства та капітального будівництва Бахмутської міської ради для подальшого залучення ОСББ у міських програмах, семінарах, конкурсах, ознайомлення із нормативними та законодавчими актами.

Консультації з питань створення ОСББ у м. Бахмут можливо отримати у:

  • відділі житлового господарства Управління розвитку міського господарства та капітального будівництва Бахмутської міської ради (адміністративна будівля Бахмутської міської ради, каб.500,501 тел. (0627)-44-04-41, 44-58-03);
  • Ресурсному центрі підтримки ОСББ м. Бахмут (вул.Соборна,8, м.Бахмут, 1 поверх адмінбудівлі КП «Бахмутська житлова управляюча компанія» тел.. +380 (99) 046-13-50) прийом здійснює громадська організації «РАДА КЕРІВНИКІВ ОСББ».